Arazi alırken dikkat edilecek hususlar
Arazi Satın Alım işlemlerinde yapmanız
gerekenleri ve dikkat etmeniz gerekenleri biliyor musunuz? İşte arazi veya arsa
alımında size yol gösterecek olan bir rehber...
Arsa ve arazi nedir?
Arazi imar uygulaması geçmeyen toprak parçasıdır. Arsa ise belediyelerin imar
uygulaması yaptığı, yapılaşmaya müsait alanlardır. Arazilerde imar uygulaması
yapılmadığı için imar durumları belli değildir; ayrıca düzenleme ortaklık
payları düşülmemiştir.
İfraz ve tevhid nedir?
İfraz; imar planı tamamlanmış yerlerde, plan koşullarına uymak şartıyla bir
parselin birden fazla parsele dönüştürülmesi işlemidir. Tevhid ise, birden
fazla bitişik parselin birleştirilmesi işlemidir.
Düzenleme Ortaklık Payı nedir?
Düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, yeşil saha,
genel otopark gibi genel hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile
cami, karakol yerleri ve ilgili tesisler için kullanılmak üzere, düzenleme
dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında düzenlemeye tabi tutulan
arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüz ölçümlerinden %40'a kadar
düşülebilen miktardır.
Taban alanı nedir?
Işıklıklar ve çıkmalar hariç binanın yatay iz düşümünün arsa zemininde
kapladığı alandır. Yapı nizamı (TAKS) ile belirlenen parsellerin bahçelerinde
yapılacak müştemilat binaları taban alanı içine katılır. Taban alanının parsel
alanına oranına Taban Alanı Katsayısı denir.
Toplam inşaat alanı nedir?
İskanı mümkün olan bodrum katlar ve çatı araları dahil asma kat, çekme kat ve
diğer bütün katların alanlar toplamıdır. İnşaat alanının parsel alanına oranı
Kat Alanı Katsayısı (KAKS)(E= İnşaat Emsali) olarak adlandırılır.
Arsa - Arazi alırken nelere dikkat etmeliyiz?
- Arsa veya arazi alımında öncelikle alınacak arsanın Kadastro’da, Tapu
Müdürlüğü’nde ve İmar Müdürlüklerinde incelenmesi gereklidir.
- Doğabilecek riski engellemek için tapunun bağlı bulunduğu harita ve kadastro
müdürlüklerine müracaat edip, harç yatırıp arsanın yerini belirlemek
gereklidir.
- Arsa veya arazi içersinde imar durumunun öğrenilmesi gerekmektedir.
- Arsa veya arazi hisseli midir? Arsanın hisseli olup olmadığını araştırma
yaparak öğrenmeliyiz. Ancak mutlaka alınması gerekiyorsa diğer hissedarlardan
onay alınması ve rizaî taksim yapılmış olması gereklidir.
- Üzerindeki takyidat durumu nedir? Bu da Tapu Müdürlüklerinden öğrenilebilecek
bir bilgidir.
- Üzerinde ruhsatsız, kaçak yapı mevcut mu? Eğer arsa birileri tarafından işgal
ediliyorsa, arsanın alnmaması tavsiye edilir.
- Mümkün olduğunca ana yollara yakın, topografik olarak düz veya az eğimli,
yüksek gerilim hatlarından uzak, rekreasyon için ayrılmış alanlara yakın, yola
olan cephesi geniş, düzgü ve biçimli bir arsa tercih edilmelidir.
Arazi Alımında Dikkat Edilecek Durumlar
1-Arazinin İmar Durumu: Bir arazinin imar durumunu bulunduğu bölge, çevresinde göl olup olmadığı,
yola olan cephesi gibi hususlar belirler. Alınması planlanan arazinin imar
durumunu, bağlı bulunulan belediyenin imar işleri bölümünden veya alacağınız
arazi belediye sınırları içerisinde değil ise il imar müdürlüklerinden
öğrenebilirsiniz.
2-Arazinin Satın Alınma Durumu: Bir arazi alınırken arazinin sahibinin kontrol edilmesi ve arazinin yetkili
kişilerden alınması gereklidir. Ayrıca, alıcı, TC. vatandaşı değil ise her
yerde arazi alması mümkün değildir. Bir araziyi almak için girişimde bulunmadan
önce alıcının bağlı bulunduğu konsolosluğa başvurarak Türkiye içerisinde mülk
sahibi olup olamayacağını ve eğer olabiliyor ise nerelerde mülk sahibi
olabileceğini öğrenmesi gerekmektedir.
Türkiye Cumhuriyeti Sınırları içerisinde devlete ait olmayan tüm araziler Tapu
Kütüğüne bağlıdır. Eğer tapusuz bir arazi satılmak isteniyorsa, arazinin
aslında devlete ait olduğunun ve teklif eden kişinin sadece kullanım hakkına
sahip olduğunun açık bir göstergesidir. Bu türdeki bir araziyi kanunen satın
almak mümkün olmayıp, sadece kullanım hakkı devredilir. Kullanım hakkı mutlak
bir hak olmayıp, kullanım hakkının devralındığı durumlarda alıcının konumu
devletin arazisinin işgalcisi olmaktan öteye gitmez.
Gayrimenkul
Değerleme Nasıl Yapılır?
Gayrimenkul kelime olarak,
yabancı-başka anlamına gelen gayr sözcüğü ile taşınmış anlamına gelen menkul
sözcüğünün birleşmesinden oluşmuştur. Diğer adıyla taşınmaz mal; bir yerden bir
yere taşınması mümkün olmayan malları ifade etmektedir. Tüm dünyada modern
değerleme çalışmalarında genelde üç değişik metod kullanılmaktadır;
1. Maliyet Yaklaşımı
Bu yaklaşım, piyasada alım satımı pek olmayan özel amaçlı genel olarak fabrika,
otel, tatil köyleri, fabrika, işhanı vb. gibi kira geliri bilinmeyen
gayrimenkuller için kullanılır.
Muhtemel bir alıcının, belli bir gayrimenkul için yerine koyma maliyetinden
fazla bir bedel ödemeyeceği varsayımından yola çıkılır.
2. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı
Emsal metodunda ise değerlenecek gayrimenkule benzer yakın zamanda satılmış
olan gayrimenkullerin satış fiyatları uygun karşılaştırma kriterleri
kullanılarak gerekli düzeltme işlemleri yapılarak gayrimenkulün değerinin
tespit edildiği yaklaşımdır.
3. Gelir İndirgeme (Kapitalizasyonu) Yaklaşımı
Bu metod ise gayrimenkullerin gelecekte sağlayacağı gelirler tespit
edilebilmekte ise bu yöntemin kullanılması en sağlıklı durumdur.
Gelir yaklaşımında bir arsa üzerindeki gayrimenkulün değerlemesi sırasında ele
alınacak gelir, gayrimenkulün net geliridir. Gayrimenkulün üzerinde bulunduğu
arsanın sınırlı bir ömrü yoktur. Bu arsa üzerine bir yapının yapılması ile bu
arsanın boş kalması durumuna göre kaybedilecek bir gelir söz konusudur.
Yabancıların
Türkiye'de mülk edinebilmeleri
Yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin, Türkiye'de taşınmaz
edinimlerine ilişkin yeni esaslar...
Yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin,Türkiye’de taşınmaz edinmeleri,
07.01.2006 tarih ve 26046 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan 29.12.2005 tarih ve
5444 sayılı Kanunla 2644 sayılı Tapu Kanununun 35'inci Maddesinde
düzenlenmiştir. Yapılan değişiklikle, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile
yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip
ticaret şirketlerinin Ülkemizde taşınmaz edinimlerine ilişkin yeni esaslar
getirilmiştir. Bu esaslar 2008 yılında bazı değişikliklere uğramıştır. Bu
değişiklikler yazının sonunda belirtilmiştir.
Tapu Kanununun 35'inci
Maddesinin yeni haline göre aşağıdaki şekildedir:
Yabancı uyruklu gerçek kişiler, karşılıklı olmak ve kanuni sınırlamalara
uyulmak kaydıyla, Türkiye’de işyeri veya mesken olarak kullanmak üzere,
uygulama imar planı veya mevzii imar planı içinde bu amaçlarla ayrılıp tescil
edilen taşınmazları edinebilirler. Sınırlı aynı hak tesis edilmesinde de aynı
koşullar aranır. Yabancı uyruklu bir gerçek kişinin ülke genelinde
edinebileceği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı aynı
hakların toplam yüzölçümü iki buçuk hektarı geçemez. Bu fıkrada belirtilen
koşullarla, yüzölçümü miktarını otuz hektara kadar artırmaya Bakanlar Kurulu
yetkilidir.
Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe
sahip ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz
mülkiyeti ve taşınmazlar üzerinde sınırlı aynı hak edinebilirler.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin
kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine
Türkiye’de taşınmaz rehni tesisinde birinci ve ikinci fıkralarda yer alan kayıt
ve sınırlamalar aranmaz.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin
kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri dışındakiler
Türkiye’de taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı aynı hak tesis edilemez.
Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olan devlet vatandaşlarının
kanuni miras yoluyla intikal eden taşınmazları için birinci fıkrada belirtilen
kayıt ve sınırlamalar uygulanmaz. Ölüme bağlı tasarruflarda yukarıdaki
fıkralarda belirtilen kayıt ve sınırlamalar uygulanır. Türkiye Cumhuriyeti ile
arasında karşılıklılık olmayan devlet vatandaşlarının kanuni miras yoluyla
edindikleri taşınmaz ve sınırlı ayni hakların intikal işlemleri yapılarak
tasfiye edilir.
Karşılıklılığın tespitinde hukuki ve fiili durum esas alınır. Bu ilkenin
kişilere toprak mülkiyeti hakkının tanınmadığı, ülke uyruklarına
uygulanmasında, yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına
tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına da tanınması esastır.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin
kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin; sulama,
enerji, tarım, maden, sit, inanç ve kültürel özellikleri nedeniyle korunması
gereken alanlar, özel koruma alanları ile flora ve fauna özelliği nedeniyle
korunması gereken hassas alanlarda ve stratejik yerlerde kamu yararı ve ülke
güvenliği bakımından taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinemeyecekleri alanları,
ilgili kamu kurum ve kuruluşlarının tescile esas koordinatlı harita ve planları
içeren teklifi üzerine belirlemeye ve yabancı uyruklu gerçek kişilerin il
bazında edinebilecekleri taşınmazların, illere ve il yüzölçümüne göre binde
beşi geçmemek üzere oranını tespite Bakanlar Kurulu yetkilidir.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlık bünyesinde ilgili
idare temsilcilerinden oluşan komisyon tarafından, bu madde uyarınca Bakanlar
Kuruluna verilen yetkiler dahilinde çalışmalar yapılmak suretiyle kamu kurum ve
kuruluşlarının bu kapsamdaki teklifleri incelenip değerlendirilerek Bakanlar
Kuruluna sunulur.
Bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra belirlenecek askeri yasak bölgeler,
askeri ve özel güvenlik bölgeleri ile stratejik bölgelere ve değişiklik
kararlarına ait harita ve koordinat değerleri Milli Savunma Bakanlığınca
geciktirilmeksizin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlığa
verilir.
Yukarıdaki fıkralarda belirtilen bölgeler içerisinde kalması nedeniyle
kamulaştırılması gereken ya da tapu sicilinde şerh verilmesine gerek duyulan
parsellere ilişkin bildirimler ilgili idarelerince tapu sicil müdürlüklerine
yapılır.
Bu madde hükümlerine aykırı edinilen veya kanuni zorunluluk dışında edinim
amacına aykırı kullanıldığı tespit edilen taşınmazlar ile sınırlı ayni haklar,
Maliye Bakanlığınca verilecek süre içerisinde maliki tarafından tasfiye
edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine
ödenir.”
“Geçici Madde 2: Bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihte
mevcut olan askeri yasak bölgeler, askeri ve özel güvenlik bölgeleri ile stratejik
bölgelere ilişkin kararlara ait harita ve koordinat değerlerinin tamamı, Milli
Savunma Bakanlığı tarafından en geç 3 ay içerisinde Tapu ve Kadastro Genel
Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlığa gönderilir.
Yukarıda belirtilen bölgelere ilişkin kararlara ait harita ve koordinat
değerlerinin, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne gönderilmesi ve sayısal ortama
aktarılarak taşra birimlerine intikal ettirilmesine kadar geçecek sürede
yetkili askeri makamlardan sorulmak suretiyle, belirtilen işlemler tamamlandıktan
sonra gönderilen belge ve bilgilere göre tapu işlemleri yürütülür.”
Evinizin
satış değerini arttırmanın yolları
Evinizi yenileyerek satmak genelde fiyatının yükselmesini sağlar.
Peki halen evin içinde yaşıyorsanız ve yenilemeye bütçeniz yetmiyorsa neler
yapabilirsiniz? İşte
dezavantajınızı avantaja çevirecek öneriler
• Piyasa araştırması yapın: Evinizin kısa sürede satılma ihtimalini arttırmak
istiyorsanız, öncelikle evinizi hangi tip müşterilerin almak isteyebileceğini
belirleyin ve o müşterilerin beğenilerine göre değişiklikler yapın. Örneğin
evin duvarlarını boyamak ilk kez ev satın almakta olan bir müşteriyi
cezbedebilir. Muhtemelen ilk kez gayrimenkul yatırımı yapacak biri pek de
masraf yapmak istemeyecektir. Ayrıca bir emlak ofisine piyasayı ve neyin satıp
satmadığını danışabilirsiniz. Sizin evinize benzer nitelikleri olan satılık
diğer evleri görmeye gitmeniz de fikir sahibi olmanız açısından faydalı
olabilir. Hatta o evlerle ilgili size nelerin çekici geldiğini not edip kendi
evinizde de benzer değişiklikler yapabilirsiniz. İnternet sitelerinden
yapacağınız araştırmalarda da satılık evlerle ilgili pek çok görsele
ulaşabilirsiniz.
• Evinizi iyice derleyip toplayın: Dağınık bir ev hem göze hoş görünmez
hem de evinizi ziyaret eden alıcılarda yanlış bir algı bırakabilir. Halbuki
derli toplu odalar evi hem daha hoş, hem de daha geniş gösterir. Evin içinde
yeterli seviyede depolama alanının olduğu izlenimini vermesi de cabası.
• Temizleyin: Kimse
kirli bir evi beğenmez. Eviniz kirliyse gelen ziyaretçiler istediğiniz
ayrıntılar yerine bunlara dikkat edecek, akıllarında evinizle ilgili ilk kalan
şey maalesef evin temizliği olacaktır. Ayrıca örneğin kirli pencereler evin
yeterince ışık almadığı izlenimini yaratabilir. Unutmamak lazım ki, bir evi
yenilemenin en ucuz yolu temizlemektir.
• Görünür problemleri tamir edin: Kapı kenarında veya camınızda bir çatlak,
parkelerde ufak tefek tamirat işleri, orada burada alçı ve boya gerektiren ufak
işlemler. Bunların hepsi evinizi satmaya çalıştığınızda, varlıkları yüzünden
evinizin fiyatını düşüren, alıcının gözüne batan ayrıntılardır ve sonuçta size
maliyeti çok yüksek şekilde çıkabilir. Emin olun, ufak tefek sorunları tamir
ettirmek her zaman daha ucuza çıkar.
• Doğal renkler kullanın: İstatistiksel olarak koyu renkli
duvarlar her zaman alıcı sayısını düşürür. Eğer mümkünse, elinize fırça alıp
işe koyulun ve koyu renkli duvarlarınızı doğal renklere çevirin.
• Duvarlarınızı temizleyin: Eğer temizlenebilinir duvarlara
sahipseniz evinizi görücüye çıkarmadan evvel mutlaka elden geçirmelisiniz.
• Kokulardan arının: Hiçbir şey kötü kokan bir evden daha
fazla alıcıları kapıdan döndüremez. Pencereleri açın ve evinizi havalandırın.
Varsa kötü koku kaynaklarını yok edin. Ayrıca size küçük bir de aldatmaca. Eğer
alıcılar gelmeden hemen önce, kurabiye gibi, gelenlerin farkına varmadan
isteyecekleri bir şey pişirirseniz evinizi çok daha sıcak hatırlayacaklardır.
Soğuk bir kış akşamı sokakta yürürken duyduğunuz kurabiye kokusuyla çevrenin
algısının sizin için nasıl değiştiğini hatırlayın.
• Mümkünse baharı bekleyin: Havanın güzelleşmeye başladığı bahar
aylarında herkes yuvasından çıkıp dolaşmaya ve satın almaya çok daha hevesli
olur. Eğer mümkünse evinizi satmak için soğuk kış aylarından kaçının.
• Işıklandırmaları ayarlayın: İyi ışıklandırılmış bir ev olduğundan
çok daha iyi bir izlenim yaratır. Seçeceğiniz birkaç kritik noktaya koyacağınız
aydınlatmayla evinizin dezavantaj sayılabilecek karanlık köşelerini olumsuz
etkisinden kurtulabilirsiniz.
• Dış kapınızdan başlayın: Alıcıların evinizle ilk temas ettiği
yer dış kapınızdır. Eğer sağlam ve çelik bir kapıyla değiştiremiyorsanız iş
gene size düşüyor. Elinize bir fırça alıp cazip bir renge boyayabilir, üzerine
abartılı olmayan hoş süsler asabilir, girişini aydınlatabilirsiniz.
• Metrekare satıyorsunuz: Alıcılar m2 satın alıyorlar. Bu m2
içinde kullanılamayan alanlar görmek emin olun hiç hoşlarına gitmeyecektir.
Balkonunuz varsa masa, sandalye koyun, arka küçük odalarınıza işlev katın. Evin
her m2’sinin yaşanabildiğinin ve yararlı olduğunun izlenimini verin.
• Satış için dekore edin: Evinizin mutlaka alıştığınız bir
yerleşimi vardır. Ama unutmayın ki amacınız yaşamak değil, satmak.
Eşyalarınızın yerlerini satışı etkileyebileceğini düşündüğünüz şekilde
değiştirin. Örneğin oturma odasında, tam televizyonun karşısındaki kocaman
koltuk yaşarken çok ideal olabilir ama alıcıların odayı olduğundan küçük
algılamalarına neden olur. Eşyalarınızı atmadan yeniden yerleştirmeyi deneyin.
• Para detaylardadır: Evinizde fazla maliyetli olmayacak ama
evinizin havasını değiştirebilecek ufak tefeği tespit edin. Örneğin duvarın
ortasından geçen bir ahşap veya çıkartma bordür hem evinizin havasını
değiştirecek, hem de size maliyeti çok düşük olacaktır.
• Yükü azaltın: Bir
odada birden fazla işlevin olması evinizin yeterince geniş olmadığı algısını
yaratacaktır. Yatak odanızdaki ya da mutfakta ki kitap ve bilgisayarı mutlaka
kaldırın.
• Yatak örtüsü seçimi: Alıcıları beklediğiniz günlerde
seçtiğiniz yatak örtüsünün, evin en önemli odalarından birinin, ebeveyn yatak
odasının algısındaki rolü büyüktür. Rahat ve lüks izlenimini veren örnekleri
tercih etmelisiniz.
• Her alana dikkat edin: İlk izlenim çok önemlidir. Yepyeni bir
mutfağınız olsa bile, girişte kirli ayakkabılarınız, bisikletiniz ve eski sandalyeleriniz
ile burun buruna gelmeleri mutfağınızın cazibesini yarı yarıya azaltır.
Müşterilerinizin satmakta olduğunuz evi kendi evleriymiş gibi hissedebilmeleri
için elinizden gelen her şeyi yapın. Bunu yapmanın pek çok yolu var. Düzenli
bir ortam yaratın, fazlalıklardan kurtulun, hatta mümkünse bazı mobilyalarınızı
kaldırın ki müşterileriniz boş alanları kendi eşyaları ile düşleyebilsinler.
Eviniz ne kadar küçük olursa olsun sahip olduğunuz alanları en iyi şekilde
kullanın.
• Evinizin konumunu da satın: Sadece evinizi değil, evinizin
konumunu da satın. Evinizi değerli kılabilecek potansiyel cazibe merkezlerinin
bir listesini çıkarın. Örneğin, ulaşım, okullar ve alışveriş merkezleri gelen
müşteri tipine göre çok önemli olabilir. Evinize yakın olan restoran, sinema,
spor merkezleri ve süpermarketler hakkında bilgi verin. Apartman aidatı ve
faturalarınızın ortalama ne kadar geldiğinden bahsedin.
• Evinizi görmeye geldiklerinde: Satılık ilanı verdiğiniz andan itibaren
evinizi düzenli ve temiz tutun. Evinize ziyaretçi gelmeden hemen önce duş
almayın. Banyonuzun buharlı olması evinizde rutubet gibi birtakım sorunların
olabileceğini akla getirir. Üstelik bir süre balık ve kızartma gibi yemeklere
de ara vermeniz gerekebilir. Temiz halılar ve hoş kokan çiçekler olumlu etki
bırakır. Evinizin bahçesi varsa kedi ve köpeklerinizin bahçenize insaflı
davranmış olduğundan emin olun. Küçük çocuğunuz varsa ona farklı uğraşılar
yaratın. Evi gezdirirken siz arkada olun. Kalabalık hissini önlersiniz.
Gerektiğinden fazla konuşup insanları sıkmaktan kaçının.
• Son rötuşlar:
* Potansiyel müşterileriniz gelmeden önce ortalığa son bir kez göz atın. Bunun
için bir kaç dakika yeterli olacaktır.
* Klozet kapağınızın kapalı olduğundan emin olun.
* Serin havalarda evinizin ılık yatak odalarının serin olmasına dikkat edin.
* Hava aydınlık değilse ışıkları açın.
* Etrafa taze çiçekler koyun.
* Müşterileriniz gelmeden önce pencereleri açın, odalarınızı havalandırın.
* Temiz havlu, sabun ve yatak örtüleri kullanarak evinizde sıcak bir atmosfer
yaratın.
* Masanızın üzerine ev dekorasyonu ile ilgili birkaç dergi yerleştirin. Bu,
evine özen gösteren bir ev sahibi olduğunuz imajı yaratır.
Vekaletname
Emlak satın almak isteyen
yabancılara veya Türk vatandaşlığından çıkmış kişilere, seçtikleri avukatlarına
veya IST Gayrimenkul firmasına bir taşınmaz satın alma vekaletnamesi
vermelerini öneririz.
Sizin adınıza Ege Ordu Komutanlığı'na başvuruyu yapabilmek, belediyeler ve
resmi kurumlardan tapu devri için gerekli harita ve belgelerin temin etmek,
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nde işlemlerinizi takip etmek, tapunuzu sizin
adınıza almak ve sonunda elektrik, su ve telefon aboneliklerizi tamamlayabilmek
için bu size sağlanacak büyük bir kolaylıktır. Bir vekaletname için sizin de
bizzat noterde bulunmanız gereklidir. Bu işlem yaklaşık olarak 1-2 saat
sürebilir ve personelimizden biri size refakat edecektir.
Bu vekaletname sizi 3-4 aylık bir sürede (Türk vatandaşı değilseniz!) kısa
aralıklarla alım işlemi için Türkiye’ye gelip gitmekten kurtarır. Avukata veya
emlakcınıza vereceğiniz vekaletname gayrimenkulun ne avukat adına nede
emlakçının adına satın alınmasını sağlar. Tapu belgesinde vekaleti veren
kişinin adı yazılı olacaktır.
Türk vatandaşı olan kişilerin vekalet vermesine gerek yoktur. Çünkü yukarıda
yazılı işlemlerin hiçbirinin yapılmasına ve 3 ay beklenmesine gerek kalmadan
tapu devri hemen yapılır.
Karlı
emlak yatırımı nasıl yapılır?
Emlak sektörüne yatırım yapmak,
uzun vadede doğru planlamayı yapabilmeyi gerektirir. Emlak piyasası her ne
kadar oldukça karlı bir sektör olsa da, birçok farklı etkenden etkilenen
oldukça hassas dengeler fiyatların dalgalanmasına neden olabilir.
Herkesin bildiği gibi emlak yatırımından yüksek kazanç elde etmek için konutu
ucuzken almak ve değeri arttığında satmak gerekir. Ancak bu ucuza al pahalıya
sat durumu günümüzde oldukça büyük titizlik gerektiren ve düşüncesizce
yapıldığında yatırımcının büyük zarar etmesine neden olabilen hassas bir konu
haline gelmiştir.
Emlak sektöründe yatırım, her şeyden önce risk içeren bir yatırım biçimidir ve
geleceğe yönelik riskler doğru analiz edilmelidir. Yatırım yapılacak
gayrimenkulün kazancı uzun vadede alınan risklerden az ise, o gayrimenkule
yatırım yapılmaması gerekir çünkü kazanç sağlamak oldukça risklidir.
Özellikle konut alırken incelenmesi gerekenler;
-İmar ve iskan izinleri
-Tapunun sorunsuz olması
-Yapı kullanım belgesi
-Gayrimenkulün bulunduğu bölgede gelecekte bir kamulaştırma olup olmayacağı
-Konutlarda zemin incelenmesinin doğru şekilde yapılması
-Deprem ve diğer doğal afetlere karşı dayanıklılık
-Kooperatif yapılarında ortak kullanılan alanları ve hakları
Bu tür uzun vadeli riskler konusunda doğru analiz yapılması gerekir. Emlak
yatırımı son derece uzun vadeli bir yatırım aracı olduğundan, konut almadan
önce bu tür risk gruplarının tamamının araştırılması ve karşılaşılabilinecek
risklerin asgariye indirilmesi gerekir. Tüm bu konularda herhangi bir risk
içermeyen gayrimenkullerin arasında en uygun fiyata sahip olanının seçilmesi
de, uzun vadede “karlılık” açısında büyük önem taşımaktadır. Emlak sektörü
yatırımcılarının sahip olması gereken en büyük özelliklerden birisi de; sabırlı
olmaktır. Çoğu yatırımcı normal değerinin çok üzerinde olmasına rağmen bazı
konutları kaçırmamak adına acele verilen kararlar ile yanlış yatırımlar
yapmaktadır. Yatırımcının bu tür durumlarda gayrimenkulü kaçırmayı değil, uzun
vadede elde edeceği karı düşünmesi ve farklı alanlara yönelerek karlılık
açısında daha faydalı yatırımlar yapması gerekir. İnşaat maliyetlerinden
başlayarak tüm harcanan paranın hesaplanması ve satış esnasında piyasaların ne
durumda olacağı iyi düşünülmelidir. Aksi halde emlak sektörüne yatırım yaparak
kazanç sağlamak, tamamen şansa bırakılmış demektir.
Özellikler konutun yada taşınmazın bulunduğu bölge durumuna da ayrıca dikkat
edilmesi gerekir. Bölgenin imar durumları, önümüzdeki 5 yıl içinde bölgenin
değerini etkileyebilecek devlet yatırımları, bölgenin ticari değeri, geleceği
yönelik yatırımlarınızda yön verecek başlıca pusulanız olacaktır.
Emlak
Vergisi Beyannamesi
Belediye sınırları içerisinde bina, arsa ve arazi sahibi olan
vatandaşlarımız 1319 Sayılı Emlak Vergisi Kanunu gereğince emlak vergisi
ödemekle yükümlüdür. Vergi işleri için Belediye Gelir Müdürlüğü Tahakkuk
Şefliği’ne müracaat ederek aşağıda belirtilen işlemlerin yapılması
gerekmektedir.
Emlak Vergisi Tahakkuk İşlemleri
Emlak vergisi; arazi,
arsa ve bina için ödenmektedir. Bu tür taşınmazı olan bir vatandaş, emlak
vergisi vermekle yükümlüdür. Emlak vergisi ödeyecek kişilerin, ilgili belediyelerin
emlak vergisi birimine başvurmaları gerekmektedir. Başvuru sırasında kişiler
yanlarında taşınmaz ile ilgili olan tapuyu ya da tapu örneğini bulundurmalıdır.
Tapusu ile ilgili birime giden şahıslar, her bir emlak türü için arazi, arsa
veya bina gibi ayrı ayrı form ve beyanname doldurmak zorundadırlar. Bu
beyannameler; Arazi, Arsa, Bina Beyannameleridir.
Yeni Bir Gayrimenkul Aldım Beyannameyi Vermek İçin Ne Kadar Sürem
Var?
Yeni bir arsa, arazi veya bina aldığınızda aldığınız yılın sonuna kadar beyannameyi
belediyemize vermekle yükümlüsünüz. Örneğin 2007 yılında almışsanız bu durumda
2007 yılı aralık ayı sonuna kadar beyannameyi vermeniz gerekmektedir. Aksi
takdirde cezalı işlem uygulanır.
Tek Meskenim Var. Hiçbir gelirim Yok. Vergi indiriminden Yararlanmak
istiyorum. Ne yapmalıyım?
Başvuru sahibi emekli/gazi/şehitlerin dul veya yetimleri ve bu kişilerin
Türkiye sınırları içinde 200 m2’den küçük yalnızca bir konutu varsa Emlak
Vergisi Kanunun 8. maddesine göre, emlak vergisi ödemesi yapmayacaklardır.
Birden fazla konutu olanların bu konutlarından biri için sıfır oranlı emlak
vergisinden yararlanmaları mümkün değildir.Aynı şekilde dinlenmek amaçlı
gidilen yazlık-dağ evi gibi konutlarda
Sıfır oranlı emlak vergisinden yararlanamaz.
Yeni Taşınmaz Edinen Kişiler İçin Emlak Vergisi Tarh ve Tahakkuku
için Gerekli Evraklar
Edinmiş olduğu taşınmazın tapu fotokopisi
Kimlik Fotokopisi
Vergi Numarası,
TC Kimlik Numarası
Taşınmazın Adresi, Tapu sahibinin ikamet adresi, telefonu
Varsa İskan Ruhsatı, Yapı Kullanım İzin Belgesi Fotokopisi.
Emlak Vergisi Bildirimi (Tapu, Yapı Kullanım İzin Belgesi ve Kimlik bilgilerine
göre mükellef tarafından doldurulacak.)
Taşınmazın Edinim Tarihinden en az 1 yıl sonra beyanı veriliyorsa VUK 376.
madde hükümlerine göre düzenlenecek Ceza İndirim Dilekçesi.
Taşınmazını Satan, Devreden Kişiler İçin Emlak Vergisi
Mükellefiyetten Çıkış İşlemleri için Gerekli Evraklar
Vergi Numarası, TC Kimlik Numarası
Taşınmazı satanın ikamet adresi ve telefonu
Mükellefiyetten Çıkış Dilekçesi (Satan kişi tarafından yeni tapu bilgilerine
göre doldurulacak)
Taşınmazı alan kişinin tapu fotokopisi veya Tapu sicil Müdürlüğünden alınmış
söz konusu taşınmazın kime, hangi tarihte satıldığını gösterir belge.
2013
Emlak Vergisi
2013 yılında emlak vergisini belirlemede
esas alınacak bina metrekare normal inşaat maliyet bedelleri açıklandı.
2013 yılında emlak vergisi hesabında esas teşkil edecek bina metrekare normal
inşaat maliyet bedelleri ile ilgili tebliğp Resmi Gazete'de yayımlandı.
Yeni oranlara göre, gelecek yıl uygulanacak emlak vergisine esas ortalama bina
metrekare normal inşaat maliyet bedelleri;
* betonarme meskenlerde inşaatın sınıfına göre, 180,33 lira ile 1090,67 lira,
* fabrikalarda 145,98 ile 545,19 lira,
* otel binalarında 450,45 ile 1.365,22 lira,
* diğer ticarethane ve iş yerlerinde 134,58 ile 1.175,63 lira arasında
değişiyor.
Bedeller, binanın yapımında kullanılan malzemeye göre (Çelik karkas bina, ahşap
bina, yığma kagir bina gibi) değişiklik gösteriyor.
Özellik arz eden binaların vergi değerinin hesabında, kullanış tarzına göre
(otel, sinema, tiyatro, işyeri ve mesken binası gibi) varsa bir üst inşaat
değerinin ortalama rakamı esas alınacak. Bir üst sınıfa ait inşaat değeri yoksa
tespit edilen inşaat sınıfındaki ortalama değer yüzde 50 artırılmak suretiyle
değerlendirme yapılacak. inşaat türü için metrekare normal inşaat maliyet
bedeli belirlenmemiş ise bu sınıfın altında belirleme yapılmış ilk sınıfa ait
ortalama rakam yüzde 50 artırılarak dikkate alınacak.
Hafif prefabrik binalar, yığma yarı kagir bina grubunda değerlendirilecek.
Binada kalorifer, klima ve asansör tesisatı varsa bu bedellere kalorifer veya
klima için yüzde 8, asansör için yüzde 6 oranında ilave yapılacak.
Ekspertiz
Nedir?
Ekspertiz, uzman tarafından gayrimenkule
yönelik değerin ne olduğunun belirlenmesi çalışmasıdır.
(Uzman= Eksper)
- Binanın (gayrimenkulun) kimliği / açık adresi
- Kime ait olduğu / Türü
- Kaç katlı, kaç yaşında olduğu
- İmar durumu, Belediye ve Tapudan sorulur.
- Ulaşım : ulaşım özellikleri araştırılır.
- Gayrimenkulun Fiziki Durumu : Betonarme, kagir, yığma, çelik karkas, ahşap
vb.
- Altyapı
- İtibar (bina ve sahibinin)
- Binanın inşaat değeri yukarıda anlatılanlar pozitif ise bir değer oluşur.
Arsa değeri :
Bina ilk 5 yılı aşmışsa aleyhte puan düşüyor. Arsa değerlendirilmesi yapılırken
altyapı, ulaşım vb. puan alıyor.
Binanın Değeri :
Bina inşaat değeri + Binanın arsa değeri
Binanın inşaat kalitesine göre m2 değerlendirmesi bazı ilgili kurumlarca
yapılmaktadır. (İnşaat Mühendisleri Odası, DİE yayınları vb).
İnşaatlar 1. Sınıf, 2. sınıf, 3. sınıf, lüks, süper lüks olarak kategorize
edilebilir.
Örneğin: İstanbul'da 1. sınıf bir inşaatın inşaat bedeli 400-450 $/m2'dir.
Lüks olursa, ısıtma- soğutma sistemleri, klima, site oluşu, park, eğlence
alanları vb... değerlendirmede devreye girer (600-650$/ m2'dir.)
Teknik altyapı (atık su, yağmur suyu, telefon, doğalgaz hattı vb) içerir.
Arsa
Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler
ARAZİLER
Yerleşim alanları ve yapılmış yollar dışında kalan toprak parçalarına arazi
denir.
MÜLKİYET ŞEKLİNE GÖRE ARAZİLER :
1. Şahıs Arazileri
2. Hazine (Devlet) Arazileri
3. Köy Otlak, Mera ve Yayla Arazileri
1- Şahıs Arazileri :
Kişiye tapulu olup, kullanım hakkı şahısların istediği biçimde kullanıldığı
araziler.
2- Hazine arazileri :
Devletin malı olup, kamu yararına kullanılır. Bazı hallerde şahıslar zilliyet
ve işgal yolu ile hazine arazilerini kullanıyor olabilirler. Şahıslar, hazine
arazisi olan orman, makilik bölge veya açık arazileri tarıma veya yerleşime
açabilirler. Zamanla zilliyet hakkı kazanabilirler.
Zilliyet hakkı; kullanımdan doğan hak anlamındadır.
3- Köy otlak, mera ve yayla arazileri :
Köyün ortak malı olup ortaklaşa kullanılır. Keyfi kullanım yapılamayacağı gibi
zorunlu haller dışında parsellenemez, satılamaz, yerleşime açılamaz.
OLUŞUMUNA GÖRE ARAZİLER :
1. Tarım arazileri
2. Taşlık ve kayalıklar
3. Ormanlar
4. Makiler, fundalıklar
5. Bataklıklar
6. Çöller (kumullar)
Bu arazi parçaları özelliklerine göre yerleşime açılabilir (plan dahilinde
imara açılabilir).
Örnek;
Liman, havaalanı, gar, köprü, yol, toplu konut alanları, sanayi bölgeleri gibi.
Tarım Arazileri :
Cinslerine göre 4 bölümde incelenir.
Sulak arazi :
Pirinç, şekerkamışı, vs.
Taban arazi :
Sebze, meyve ve endüstri bitkileri.
Kıraç arazi :
Tahıllar (Buğday, arpa, vs). bakliyatlar yetişir.
Kumlu arazi :
Karpuz, kavun, patates, v.s.
Not :
-Tarım arazilerinde kıymet beyanında, sıralama yukarıdaki gibidir.
- Ormanlar dinlenmiş ve çok kıymetli toprak ihtiva eden arazi olduğundan
ormanlar yok edilerek yasal olmayan yollarla tarım alanına dönüştürülmüştür.
Şehir planlamaları yapılırken tarıma elverişli araziler heba edilmemelidir.
Özellikle ormanlara zarar verilmemelidir. Mümkünse kıraç kayalık, taşlık, kumul
(çöl) araziler ıslah edilerek planlama dahilinde imara açılmalıdır.
Şehir planlaması yapılırken taban araziler yapılaşmaya açılmış ve tarım
alanları yok edilmiştir. Devlet; hazine yerlerinin uygun olanlarını bir plan
dahilinde imara açabilir, arazileri değerlendirebilir.
ARSA-ARAZİ ALIRKEN
Her şeyden önce almak istediğiniz arsanın tapuda gösterilen arsa olduğuna emin
olmalısınız. Bunun için tapu dairesine giderek, kadastrodan arazinin
sınırlarını tespit ettirin.
Arazinin önceki durumu hakkında bilgi edinin. Kadastronun geçmediği yerler
risklidir. Bunu öğrenmek için belediyeye başvurabilirsiniz.
Arsanın toprağının inşaat yapımına uygun olup olmadığını araştırın. Buna en iyi
yanıtı, evinizi inşaat edecek olan müteahhit ya da mimar verecektir. Unutmayın,
arazi eğimli ise sondaj çalışmaları için yüklü miktarlar ödemek zorunda
kalabilirsiniz.
Alacağınız arazi hisseli mi, araştırın. Hisseli bir arazi aldığınız takdirde
ileride hisse sahiplerini ikna etmekte güçlük çekebilirsiniz. Tapuyu almadan
önce kesinlikle ödeme yapmayın.
Kırsal kesimden arsa alacaksanız,
-Köy tapulu
-Tapu tahsisi belgeli
-Hazine arazisi
olmak üzere üç tip arazi olduğunu unutmayın.
En sağlıklı olanı köy tapulu arazileri satın almaktır. Çünkü şahıs tapulu
arazilerde tapu tahsis belgeleri, daha sonra belediye tarafından iptal
edilebilir. Hazine arazilerinin ise, bir süre sonra elinizden alınabileceğini
bilmelisiniz.
Emlak
Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Gayrimenkul alım-satımı esnasında dikkat edilmesi gereken püf
noktaları :
-Emlak ve emlakçı seçimi,
-Emlak fiziki durumu,
-Tapu durumu.
Alınacak konutun tapu kaydı mutlaka önceden kontrol edilmelidir...
Kat irtifakının kurulup kurulmadığına, iskanın, yani yapı kullanım izninin
alınıp alınmadığına dikkat edin. Eğer alacağınız emlak inşaat halinde ise
müteahhidin mali durumunu araştırın.
Müteahhitin kat karşılığı yaptığı bir inşaattan emlak alıyorsanız, müteahhitle
sözleşme yaparak, bitirme tarihi ve kullanılacak malzemeleri tek tek yazarak,
gerekli tazminatlar ilave etmelisiniz.
Alacağınız emlak kiracılı ise öncelikle kiracı ile yapılan kira kontratını
inceleyip, kiracıyla bizzat görüşmeniz ya da kiracı tahliye taahhüdü vermiş ise
tahliye taahhüdündeki tarih ile kontrat tarihini karşılaştırmanız gerekir.
Satış sonrası gelebilecek elektrik ve su gibi borçlardan kurtulmak için eski
malikten, bu borçlardan onun sorumlu olduğuna dair imzalı bir belge alın..
Tapu işlemi sırasında alacağınız emlağın değerini yeniden değerlendirme
oranlarına göre hesaplayarak beyan etmelisiniz. Çünkü beyanınız eksikse ödenen
alım satım harçları cezalı olarak size geri dönecektir.
ARSA ALIRKEN :
Söz konusu arsanın imar durumunun uygunluğu, dikkat etmeniz gereken en önemli
husus. Satıcının sözlü beyanı değil, resmi imar durumu belgesini size
göstermesi ya da bir fotokopisini vermesi gerekiyor.
Tapu senedi kontrol edilerek; ada, pafta, parseli belirtilen arsanın size
gösterilen arsaya tekabül edip etmediğini kontrol ettirmelisiniz.
Arsanın bağlı bulunduğu tapu müdürlüğüne giderek, tapu kütüğüne bakıp, arsanın
satışı ile ilgili aleyhte şerh olup olmadığını da kontrol ettirmelisiniz.
Alacağınız arsa hisseli arsa ise, alınan hissenin, hissedar olunan arsa
üzerinde tespitini yapmak mümkün değildir. Parselasyonu yapılmışsa, kroki
üzerinde noter tarafından tasdik edilmek suretiyle kime satıldığının
belirlenmesi düşünülebilir.
Arsa alırken yatırım düşünüldüğünden, uzmana danışmakta çok büyük faydalar
olacaktır. Aksi takdirde paranız boşa gidebilir.
Alınan gayrimenkulün tapudaki ve belediyedeki kayıtlarını kontrol edip bir pürüz
olup olmadığı araştırılmalıdır.
Vergi borçlarına da dikkat edilmelidir.
ALTYAPI HİZMETLERİ
Altyapı hizmetleri kanal, su,telefon, elektrik, doğalgaz ve yol olarak
sıralanabilir.
Kanal :
Parsel ilgilisi tarafından atık su projesi hazırlanarak ESKİ Genel Müdürlüğü'ne
onaylatılır. Onaylı projeye göre bina atık su bağlantısı yapılacağı zaman,
Belediye Fen İşleri Müdürlüğü'nden kazı izni alınarak işlem sonuçlandırılır.
Yol :
Kadastro yol belediye tarafından, imar yolu ise yola cepheli parsel sahiplerince
yaptırılır. Belediye Fen İşleri Müdürlüğü'nce kontrol edilir. Söz konusu
yolların araziye uygulanışı Belediye Harita Müdürlüğü'nce hazırlanan yol
durumuna göre yapılır.
Parsel sahiplerince yaptırılması gereken yollar, 3194 sayılı İmar Yasası'nın
23. maddesine tabi yollardır. Ancak belediyece yapılması gereken yollar için,
yola cepheli parsel sahiplerinden iştirak payı alınır. İştirak payının yarısı
yolun bir tarafındaki parsellerden, diğer yarısı ise diğer tarafındaki
parsellerden alınır. Açılacak yol Yasa kapsamında kalıyor ise her parselden tam
bedel alınır, yani iki kat uygulama yapılmış olur.
Su :
İnşaat sahipleri ESKİ Genel Müdürlüğü ile su sözleşmesi yapmak zorundadır.
İnşaat devam ediyorsa ESKİ Şebeke Şefliği geçici olarak binaya su bağlantısı yapar.
İnşaat bitince abone olunur.
Elektrik:
İnşaat sahipleri onaylı elektrik sözleşmelerine göre, TEK ile karşılıklı olarak
sözleşme yapar. Sözleşme sonrasında Belediye Fen İşleri Müdürlüğü'nden kazı
izni alınarak TEK denetiminde olmak üzere gerekli bağlantı uygulamaları
yapılır.
Telefon :
İlgili kurum yani Telekom, kendi teknik koşullarına göre işlem yapar. Altyapı
tesisleri için kazı yapılacaksa, belediyeden kazı ruhsatı alınmak zorundadır.
Doğalgaz :
İlgili kurum ESGAZ, kendi teknik koşullarına göre işlemini yapar.
APARTMAN GİDERLERİ
Dairenin sahibi olduğunuz müddetçe, otursanız da oturmasanız da giderlere
iştirak etmek zorundasınız (Kiracınız varsa kiracı). Ödemeler yapılmadığında,
yönetici aleyhinizde icra takibi yapabilir, mal varlığınıza haciz koyabilir.
Yönetici bunun yanında, sizden faiz talep edebilir. Yöneticinin yapacağı
muamelelere karşı sizin savunulacak pek bir hakkınız olmayacaktır ve sonuçta
borcunuzu faizi, icra masrafı ve avukat ücreti ile birlikte ödemek zorunda
kalırsınız. İşte bu nedenlerle, ortak giderlerden hissenize düşen payı
ödemenizde yarar var.
Emlak
Kiralama İşlemleri
Apartman giderleri kiracıya mı, ev sahibine mi aittir?
Kira akdine ortak giderlerin kiracıya ait olduğu yazılı ise, kiracının şahsi
hizmetine ayrılanlar kiracıya aittir. Bunlara örnek olarak kapıcı ücreti, ortak
elektrik, ortak su parası veya yakıt giderlerini verebiliriz. Ana yapıya ait
masraflar ise ev sahibine ait olacaktır; Boya, badana, kalorifer kazanı
değiştirilmesi gibi.
Kiranın devri nedir?
Kiracının, kira sözleşmesinin konusu olan kullanma hakkını devretmesidir.
Kira sözleşmesinin süreli olması nedir?
Kira sözleşmelerinin geçerli olması için sürekli olması şart olmamakla beraber,
taraflar anlaşarak kira sözleşmesini sürekli yapabilirler. Tarafların özgür
iradeleri ile kararlaştırdıkları 6 ay, 1 yıl, 3 yıl gibi belirli bir zamanı
içeren kira sözleşmelerine "sürekli kira" sözleşmesi denir.
Ölünceye kadar sürekli kira sözleşmesi nedir?
Her ne kadar kira sözleşmesinin süresi ölünceye kadar denmişse de insanın ne
zaman öleceği belli olmadığı için, sözleşme süresiz sayılır. Bu nedenle de ve
hasılat kirası olması sebebiyle kira başlangıcından itibaren 6 aylık dönemlere
ayrılarak son 6 aydan, yani bozulması istenen tarihten 6 ay önce, kira
sözleşmesini sona erdirme ihbarında bulunularak bu sözleşme sona erdirilebilir.
Sona erdirmeye karşın kiracı kiralananı boşaltmazsa aleyhine boşaltma davası
açılır.
Kiracının kira sözleşmesine aykırı davranması halinde ne yapmanız
gerekir?
Kiracının sözleşmeye aykırı bir eyleminden ötürü aleyhine dava açabilmek için
öncelikle kiracıya ihtarname çekerek, bu ihtarname ile bir süre vererek olumsuz
durumuna son vermesi istenmelidir. Bu ihtar çekilmeden dava açılmaması gerekir.
Aksi takdirde davanın reddi gerekir.
Temerrüt nedir?
Dar anlamıyla temerrüt, kiracının kira sözleşmesine göre vermesi gerektiği
tarihte kira parasını vermemesi, ya da kira sözleşmesinde belirli bir zaman
yoksa kiralayanın verdiği belli süre içinde kira parasını ödememesidir.
Kiralananda meydana gelen önemli eksiklikler, kiracı tarafından
yapılabilir mi?
Kiralananda kira sözleşmesi içinde meydana gelen önemli değişikliklerin kiracı
tarafından yapılabilmesi için;
a) Bu eksikliklerin kiracı tarafından yapılmasına kiralayan olur vermiş
olmalıdır.
b) Kiracı kiralayana ihtarname çekmiş, kiralayan eksikliği gidermemiş ve yapımı
hususunda kiracıya olur vermemişse, kiracı mahkemeye başvurarak bu eksikliğin
yapılması için izin almış olmalıdır. Ancak, bu iki durumda kiracı, kiralayan
hesabına eksikliği giderebilir ve kira parasından indirilir. Eğer kiracı ne
kiralayanın olurunu ne de mahkemeden izin almışsa ve yine de kiralayandaki
eksikliği yapmışsa, yaptığı giderimi BY.413 ve 414. maddelerine dayanarak
kiralayandan isteyebilir.
Kira sözleşmesi tapuya yazılabilir mi? Bu yazım, kiracıya nasıl
bir hak sağlar?
Kural olarak kira sözleşmesi şahsi hak sağlar, bu nedenle kiracı ve kiralayan,
sözleşmeden kaynaklanan haklarını sadece birbirlerine karşı öne sürebilirler,
bu üçüncü şahıslara karşı ileri sürülemez.
Tapuya yazılan kira sözleşmesi, özellikle kiracı için aynı hak kuvvetinde bir
hak sağlar. Bu nedenle kiracı, kira müddetince gerek mal sahibine gerek 3.
şahıslara karşı (bu yeri satın alan yeni malike) hak ileri sürebilir
Gayrimenkul
Satınalma Süreci ve İşlemleri
IST Emlak müşterilerinin
bütçesine ve taleplerine uygun her fiyat aralığında gayrimenkul sunar. Geniş
arşivimizden beğeneceğiniz bir gayrimenkulün tüm bürokratik işlemleri kendi
tarafımızdan yapıldığı için hem işlem basitleşecek hem de fiyatı daha uyguna
gelecektir.
Emlak alım işlemi çok zor bir işlem değildir. Hatta bir çok Avrupa ülkesinden
daha kolay hale getirilmiştir. Türk vatandaşı olan kişiler nüfus cüzdanı ve
fotoğrafıyla tapuyu ortalama 2 iş günü içinde alabilirler.
Antalya Tapu ve Kadastro Müdürlüğü'nde sıra beklemeden online randevu ile
işleminizi hemen halledebilirsiniz ve buradan tapu harcınızı
sorgulayabilirsiniz.
Yabancılar veya Türk vatandaşlığından çıkmış kişiler Türkiye’de askeri arazi
yakınında olmadığı sürece bina ve arazi gibi emlak alımını kendi isimleri
üzerine yapabilirler. Satış anında yine paralarını ülke dışına transfer
edebilirler. Tapular Türkçe olarak alıcıya verilir.
"Satış Vaadi Sözleşmesi" vaadi ile noterden yapılan gayrimenkul
işlemleri yasal bağlayıcı değildir. Yargıtayın aldığı içtihat oluşturan son
kararla "Tapu alınabilecek tek yer Tapu ve Kadastro Genel
Müdürlüğü’dür". Başka hiç bir kuruluş, resmi kurum, noter veya kişi tapu
veremez. Bu kararın ardından çoğu noter satış vaadi sözleşmesi yapmamaktadır.
Ancak satış vaadini gelir kaynağı gören bazı noterler yasal düzenlemenin henüz
yapılamaması dolayısıyla bu sözleşmeyi yapmaktadırlar. IST Emlak olarak
tavsiyemiz "Satış Vaadi Sözleşmesi" yerine tapu alınız. Paranızla
dert satın almayınız.
Türk Vatandaşı olmayan kişiler için adım adım emlak alımı
Alıcı ve satıcı taraflar IST Emlak'un hazırladığı bir sözleşmeyi imzalarlar. Bu
sözleşmede gayrimenkulün anlaşılan satış bedeli, ödeme tarihleri, teslim
tarihi, her iki tarafın hakları ve anlaşmaya varılan özel şartlar bulunur.
Gayrimenkul almaya karar verdiğinizde atacağınız ilk adım Türkiye’de bankada
bir hesap açtırmak olacaktır. IST Emlak olarak bu konuda seve seve yardımcı
oluruz. Bu adımdan sonra alıcı IST Emlak personeline aşağıda yazılı işlemleri
yapmak için bir vekaletname verir.
Vergi numarası almak için
Tapu alımı vekaleti veren kişi adına yapmak için Tapu ve Kadastro genel
Müdürlüğü'ne başvuru
Ege Ordu Komutanlığı'nın olur yazısı için gerekli belge ve haritaların teminine
(Yabancılar ve Türk vatadaşlığından çıkmış olanlar için yapılır. Bu işlem
yaklaşık olarak 2 ay sürer. Tüm formaliteler IST Emlak tarafından ücretsiz
takip edilir. )
Eğer yoksa dairenin veya evin Ferdi İskanını almaya
Elektrik, su ve telefon aboneliklerini almaya
Belediye beyanı yapmaya ve vergilerini ödemeye (emlak alım masraflarına
bakınız)
Ege Ordu Komutanlığı olur raporunun gelmesiyle tapu devrini vekaleti veren kişi
adına yapılması
Alıcı vekaleti verdikten sonra tüm işlemleri en geç 3 ay içinde sonuçlandırmak
IST Emlakgarantisi altındadır. IST Emlak tapu takibini aracıya değil, işi
"tapu takibini" olan personeline yaptırır.
Tapu
İşlemlerinde Gerekli Belgeler
Satıcı
1 Fotoğraf
Nüfus cüzdanı aslı ve fotokopisi
TC kimlik numarası
Tapu fotokopisi
Belediyeden alınan beyan değeri
Deprem sigortası fotokopisi (ferdi iskanı alınmış konut için)
Alıcı
2 Fotoğraf
Nüfus cüzdanı aslı ve fotokopisi
----------------------------------------------------------------------------------------
Tapu müdürlüklerine hazırlıklı olarak (istenilen bilgi ve yukarıda yazılı
gerekli belgelerle birlikte) başvuru yapmanız, işlemleri süratle sonuçlandırır.
Antalya Tapu ve Kadastro Müdürlüğünden buradan online randevu alınız. Başvurularda izlenecek yöntem ve
işlemler şunlardır;
•Tapu Sicil Müdürlüklerine mutlaka kendiniz veya yasal yolla (vekaletname ile)
tam yetkili kıldığınız vekiliniz aracılığı ile başvuruda bulununuz.
•Yürürlükteki mevzuat gereği tapu işlemlerinde kimlik belgesi olarak nüfus
cüzdanı ve pasaporttan başka belgenin kullanılması mümkün olmadığından, bu
belgelerden herhangi birinin aslını ibraz ediniz.
•İşlemin taraflarından en az biri okuma yazma bilmiyor ise iki tanıkla
birlikte, şayet işitme engelli ise veya Türkçe bilmiyorsa iki tanık yanında
ayrıca yeminli tercümanla birlikte başvurunuz.
•Tapu işlemlerinde kullanılacak vekaletnamelerin gerekli şekilde noterde
düzenlenmiş ve fotoğraflı olması zorunludur.
•Tapu sicil müdürlüklerinde imzalayacağınız evrakları mutlaka okuyunuz. Bir
konuda tereddüde düşmüş iseniz, evrakı; görevli memur veya müdür ile görüşerek
tereddüdünüzün giderilmesi akabinde imzalayınız.
•İşlemin tarafı Türk Ticaret Kanununa tabi bir şirket ise, şirket merkezinin
bulunduğu yerdeki ticaret sicil memurluğundan, işlem yılı içerisinde alınmış
yetki belgesi ve imza sirküleri ile birlikte (asıl veya noter tasdikli)
başvuruda bulunmalısınız.
•Tüm işlemlerde işlemin taraflarının T.C. kimlik numarası ile vergi kimlik
numarasını belgeli olarak ibraz ediniz. Tüzel kişilerin taraf olduğu işlemlerde
şirketin vergi numarasını, yetkilendirilmiş şirket temsilcisinin T.C. kimlik
numarasını ibraz ediniz.
•Taşınmaz malın mülkiyetinin sözleşme ile devrine yönelik işlemlerde devir
edenin bir, devir alanın iki adet 6x4 ebadında son altı aylık fotoğraflarını,
işlem vekaleten yapılıyor ise vekilin aynı nitelikte ki fotoğrafını ibraz
ediniz.
•Taşınmazın cinsi mesken ise veya cinsi işyeri olmakla birlikte üzerinde mesken
nitelikli bağımsız bölümler bulunuyorsa zorunlu deprem sigortasına (DASK) ait
poliçeyi ibraz etmelisiniz.
Başvuru ardından işlem
evrakları incelenip imzaya hazır hale gelince, müdürlükten size cep telefonu
mesajı gelecektir. Bu mesajda "tapu harçlarını ödedikten sonra şu saatte
imzaya geliniz" yazılır. Tapu harcını buradan sorgulayıp, bir çıktı alarak
bankaya gitmeden ödeme miktarını öğrenmekte fayda vardır. Halkbank, Vakıfbank
ve Ziraat Bankasından herhangi birinde harçlarınızı yatırıp belirtilen saatte
tapu sicil müdürlüğünde ödeme makbuzlarınız ve nüfus cüzdanınızla hazır bulunuz.
Kat
İrtifaklı Tapu nedir?
Yapılacak ya da yapılmakta olan
binaların üzerinde kat irtifakı kurulur. Kat irtifakı olan bir bina tapuya
kayıtlı demektir. Ruhsat alımı sırasında herhangi bir sıkıntı yaşanmayan bu
tapu türlerinde her hak sahibinin kendi yeri bellidir. Kat irtifakı kat
mülkiyetine geçişten bir önceki adım olarak da düşünülebilir.
Burada hak sahipleri daha sonra tapu müdürlüğüne başvurarak kat mülkiyetli tapu
sahibi olabilirler. Bankalar bu tür tapuya sahip olan gayrimenkuller için de
kredi kullandırabilirler.
Hisseli
tapu nedir?
Mülkiyet konusunda birçok
insanın kafasını karıştıran konulardan biri olan hisseli tapu, taşınmaz mal
sahibi olmak isteyenlerin iyi araştırılması gereken bir konudur. Hisseli tapu;
bir mülkiyetin sahibi olan ortakların isimlerinin ve sayılarının belirtildiği,
resmi bir belgedir. Hisseli tapularda gayrimenkulün sahiplerinin isimleri açık
bir şekilde yazar ve bu gayrimenkulün kaç ortağı olduğu belirtilir. Ancak
insanların kişinin dikkat etmesi gereken konu ise; hisseli tapularda sadece
gayrimenkulün ortaklarının isimlerinin ve sayılarının belirtildiğidir.
Hisseli tapu belgesinde gayrimenkulün hangi bölgesinin kime ait olduğu
belirtilmemektedir. Hisseli tapu senetleri sadece gayrimenkul ortaklarının
isimlerinin belirtildiği bir belgedir, kimin hangi bölgenin sahibi olduğunu
değil. Bu nedenle genel olarak hisseli tapu sahipleri arasında arazi
anlaşmazlıkları yaygın olarak yaşanmaktadır. Hisseli tapu sahipleri kendi
aralarında toplanarak, kimin hangi bölgenin sahibi olduğuna karar verebilir.
Yapılan anlaşmanın sonuçları ise tarafların ortak kararı ile yazılı bir belgeye
de dökülebilir.
Tapu
Nedir?
Tapu, arazinin belirli bir
parçasının veya üzerine inşa edilmiş bağımsız bölümün malikini gösteren, tapu
sicil müdürlüğünce verilmiş, aksi kanıtlanıncaya kadar geçerli resmi bir
belgedir. Buna halk arasında “tapu senedi” de denmektedir. Daimi ve müstakil
haklar için de tapu senedi düzenlenebilmektedir.
Tapu sözcüğü, güven anlamına gelen ve Türkçe bir kelime olan “tapuk” kelimesinden
türetilmiştir.
Türkiye’de arsa ve yapıların işlemlerinin yapıldığı kayıtları üç devlet
kuruluşu tarafından gerçekleştirilmektedir. Bu kuruluşlarında başında tapu
daireleri gelmektedir. Bundan başka belediyeler ve belediye olmayan yerlerde de
bayındırlık müdürlükleri mevcut bulunmaktadır. Gayrimenkullerle ilgili olarak
sağlıklı bilgi alabilmek için öncelikle, gayrimenkulün bulunduğu il, ilçe,
mahalle veya köy ile pafta,ada ve parsel numaralarının bilinmesi gerekmektedir.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, taşınmaz mallara ait akitlerle her türlü
tescil, kadastro, yenileme işlerini mevzuatına göre yapmak, tapu sicillerini,
kadastral topografik haritaları düzenlemek, uygulamak ve yenilemek görevini
üstlenmiş genel bütçe içinde ayrı bütçeli bir kamu kurumudur.
Gayrimenkul
Nasıl Alınır?
Türkiye’de artık emlak alım
satımı oldukça kolaylaştı. Yine de dikkatli olunup yetkili bir emlak ofisine
danışılması tavsiye edilir. Güvenilir bilgi ve yönlendirmelerle yada Tatil
esnasında tanıştığınız kuyumcu, halıcı veya garson gibi yeni “arkadaşların”
hatalı yönlendirmeleriyle size ileride daha fazla vergiye, ruhsatsız inşaatlara
hatta yanlış kayıtlı tapulara kadar götürebilir. Tapu ve resmi işlemlerinde
mevzuata uygun şekilde sizi yönlendirebilecek profesyonel gayrimenkul
danışmanınıza başvurunuz.
Medyaya yansıyan olumsuz haberlere (ki bu gibi haberlerde konu olan kişileri
araştırırsanız çoğunlukla yetkisiz emlakçıların, sözde arkadaşların veya bazen
de kötü niyetli akrabaların hatasından dolayı bu durumlara düşüldüğünü
duyarsınız) rağmen, Türkiye'de emlak piyasasında hala sorunsuz, hızlı ve temiz
işlem yapılabilmesi, belgelere dayanarak, profesyonel hizmet sunan IST Emlak ve
benzeri uzman firmalarla mümkündür.
Yerleşmeyi düşünürseniz memleketinizde size her türlü yardımı sunabilecek olan
bir ofis
IST Emlak Gayrimenkul Türkiye’de resmi olarak alıcıdan ve satıcıdan sözleşme
bedelinin %3’ünü emlak komisyon bedeli olarak tahsil etme hakkına sahiptir.
IST Emlak Doğru ekspertiz ve filtreleme sistemimizle, vereceğiniz her türlü
detaylı talebinizi karşılayabilecek geniş bir portföyü müşterilerimize
sunmaktadır.
Gayrimenkul satışlarında, amacımız sadece satış yapmak değil, hem alıcıya doğru
yatırım için yönlendirmek, hem de gayrimenkul sahibine doğru bedelini teslim
etmektir.
